賣方有軟化趨勢 台北有屋主開價自砍1成

　　房市有無泡沫危機，外界尚在各自表述，房仲業者透露，最近台北賣房案件已有屋主主動下殺1成，顯示賣方姿態有軟化趨勢。

　　台灣房屋昨發布「2014年國人換屋意向調查」，根據在網路回收1560份問券統計後得知，有29.01％的民眾想要在1年內換屋，換屋動機為「家庭人口增加/空間考量」(36.45％)，其次為「居住地生活機能不佳」以及「工作地點改變」。 至於換新居期待條件，58％希望有「捷運/車站」最多，再依序為「公園綠地」及「超市/量販店」。但實際考量時的外在因素，70％還是以鄰近「上班地點」為首要考量，再來則是「交通發展」與「增值空間」。 進一步交叉分析，想換屋者平均已在原屋居住13.4年，平均屋齡達16.8年，期待新換屋的屋齡是8到9年。 針對有3成民眾想換屋，台灣房屋首席總經理彭培業昨表示，公司去年底接的一個台北物件，屋主開價要100萬(1坪)，但到1月7日最新回報，現在90萬就願意賣了。「顯示賣方有軟化趨勢。」主要是今年是一個重新洗牌階段，有人如果傾向悲觀，就會想把財產做去化。


今年屋主有些軟化的趨勢，今天有考慮換房或首購族不妨多積極看屋賞屋，或許會有意想不到的收穫，買賣雙方達到雙贏的局面

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2014房市 每3個月一變

　　國內房市面臨近10年來最多利空消息壟罩，台灣房屋地產集團總經理彭培業昨（7）日表示，2014年房市與以往不同，預估每3個月都會有變動，但指標性豪宅可禁得起市場考驗，但房價將與高價住宅脫鉤；今年房市將有全球布局及謹慎選屋2種趨勢出現，台灣房屋將以全球品牌為策略中心，今年將在日本、加拿大、澳洲及舊金山，設立門市展開全球布局。

　　國內房市已經走了近10年多頭，今年房市將面臨QE退場、政策打房、升息以及選舉干擾，房市可說是變數不少。 彭培業指出，目前房市氛圍看空者大過看多者，以往幾年房價向上不變的趨勢已不存在，預估未來一般住宅房價每季都將出現變動，但指標性豪宅因具稀有、獨特性，房價可以禁得起市場考驗，豪宅房價將與高價住宅脫鉤。 他認為，民眾用區位找房對房價產生推波助瀾的效果，如果能改以生活氛圍找尋適合的生活環境，不僅不用追逐高房價，似乎也可解決當前高房價的迷思。至於高資產族群，應汰弱留強，保留都會市中心流動性較佳的物件。 彭培業表示，全球一級城市是資金進駐相對安全的地方，因應這樣的趨勢，台灣房屋目前已經設立全球品牌策略中心，並成立全球財富中心及國際資產中心，分別負責北美、日本及東南亞市場。 他說，台灣房屋全球布局將採直營、加盟雙軌制，去年已在馬來西亞吉隆坡與美國洛杉磯開設門市，今年將前進日本、加拿大溫哥華、澳洲及舊金山，陸續設立據點。 彭培業認為，馬來西亞GDP成長率約5％，吉隆坡為投資首選，而日本近1年多以來日圓貶值幅度近26％，加上申奧成功題材，2018年以前投資日本房市都相對安全。

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近3成民眾今年想換屋 近捷運、屋齡8年最夯

　　名下有房子想賣的民眾可要注意了！根據房仲業者調查發現，有3成左右的民眾在今年有換屋計畫，其中以離捷運站近，且屋齡8到9年的房子最為搶手，有超過5成的民眾希望入住這類房子。

　　台灣房屋智庫在網路上調查2014年國內換屋意向，結果顯示，已有房產的民眾有26.17％的人不想在1年內換屋，有29％則想在今年換屋，其中換屋的動機以「家庭人口增加／空間考量」占比36.45％，為最大宗。 對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北部民眾想換的房型以3房最多，其次為4房；中南部因房價相對較低，或有三代同堂的需求，最想換住透天厝。 其次，觀察換屋條件，發現民眾仍以「交通」為首選，有57.69％的人希望「鄰近捷運／車站」，外部因素則以上班地點為最大考量，占比69.74％。不僅如此，民眾期待換住的房子屋齡為8到9年內，而民眾原本所居住的房子，平均屋齡為16.8年。 張旭嵐指出，一般中古屋在20到30年開始，屋況便逐漸變差，尤其是漏水或牆面油漆斑駁脫落，因此不少人希望「以換代修」，讓自己住得舒適一點。 另外，有不少人在換屋時最困擾的，無非是不曉得該先買或賣？張旭嵐分析，資金充裕者可以「先買後賣」，免去「居住空窗期」的困擾；至於資金有限者，則得「先賣再買」，避免房貸兩頭繳負擔過重，不過可能面臨空窗期，得暫時租屋，以及覓得新居後的2次搬家工程。最理想的狀況是「邊買邊賣」，向新屋賣方協商未過戶提前入住，或向舊屋買主延後交屋日期，以便有充足的搬家緩衝期。

　　由於新成屋單價高，有不少民眾選擇8至9年屋齡的房子，外部因素則是交通便利為優先考量



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「區位」選屋又貴又落伍 不如「氛圍」挑便宜

　　隨著國內三大銀行寄出房貸緊縮令，國內房市也開始陷入僵局，才把觸角擴及美國的台灣房屋研判，QE減碼後的效應首先就會看到美元走強，因此除了國內市場之外，美國將是2014年一個好的選擇，至於國內市場，彭培業建議，過去「區位」選屋模式，會讓房價不斷攀升，以「生活氛圍」選屋，才會讓房價回歸基準。
彭培業認為馬上就會有區域，房價過高又沒有足夠需求，會受到殘酷檢驗。

　　QE減碼衝擊開始出現，各家銀行相繼降低房貸額度，台灣房屋首席總經理彭培業就認為，房市未來外界干擾因素將會大幅提昇，房價變動速度會越來越快，恐怕房價變動會快速成一季一變，至於QE減碼後的效應，彭培業認為最直接就是影響匯率變動，進而影響進出口產業，所以對房地產業也會有差別性的衝擊。 像是海外置產的族群，就要好好考量匯率，以日本例，東京的有申奧題材漲幅後，2018年前最好下車；另外也因為房價變動性高，高價住宅和豪宅將會出現價格脫鉤的狀況，稀有兼指標的豪宅還會繼續漲；而對一般民眾而言，他建議改採個人的生活指標來挑屋、以「生活氛圍」選屋，這樣一則避免在被區位高房價綁住，買到貴又不適合的房屋。

在選屋時，先檢視個人需求指標來挑屋，這樣一來，也不會被區位的框框而限制住了，挑到便宜且適合自己的房子才是最重要的

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QE退場激勵海外投產 美國包辦四名首選都市

　　美國QE退場啟動！以美國S&P 500的漲幅，顯然資金回流美國的趨勢明顯，而一項最新調查顯示，儘管英國倫敦被國外房產投資人選為首選都市，其實仔細觀察排名，亞軍之後的4名都是美國包辦，若是根據Fannie Mae於2013年12月發布的研究資料顯示，美國房市2014年全年均價有機會成長5.9%，雖然漲幅不如2013年，但在資金聚集與倫敦房市過熱陰影下，反而有利穩健成長的趨勢。

　　根據這個最新調查顯示，英國倫敦是國外房產投資人的首選，緊接著的4名則是紐約、舊金山、休士頓及洛杉磯，海外房地產投資者協會(Association of Foreign Investors in Real Estate)成員就表示，美國包辦二到五名，顯示美國也是投資增值機會最好的市場，尤其休士頓名列第3名，意味投資人開始尋找紐約及舊金山以外的地區。
　　
　　台灣房屋全球財富中心研判，QE政策從2014年開始，正式邁入逐漸退場的機制，相對也顯示美國景氣逐漸復甦、失業率下降，從全年度的美國房價來看，2013年平均價格已經漲了8.5%，進入2014年之後，美國成屋價格每季年增率還是能維持正成長，另外也根據Fannie Mae於2013年12月中旬發布的研究資料顯示，美國房市2014年全年均價有機會成長5.9%，雖然漲幅不如2013年大，長期穩健成長的趨勢則是眾多專家的一致看法。 不過海外投資房產也得注意，從當地國家政策、整體經濟動能與房價表現來觀察，若是要操作進場，三項風險包括物業管理、投資成本、匯率變化千萬不可輕忽。

進入海外市場，事前應先做好風險評估，觀察市場變化，避免投資風險過大而失利



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房仲：淡海房價本不高 只會消風不會爆

　　住商不動產淡水中山加盟店長盧進和表示，淡海新市鎮這幾年房價雖大漲一倍，但新成屋目前一坪20多萬，豪宅30多萬元，很難跟泡沫破裂聯想在一起。

　　台灣房屋智庫市場經理劉志雄也認為，除非台北市或新北市一級房市區房價出現明顯回檔，讓首購族因買得起而回流市區，否則以目前淡海不只是「林三淡」最低價，甚至比桃園、中壢、青埔都便宜的情況下，房價要下來，機率非常低。
　　盧進和表示，交通不便是淡海房市被看空主因，但淡海並非沒有交通建設，以淡海輕軌來說，全案現已定案，先前作業如瓦斯管線遷移已在進行，預定2018年可完工通車。北淡快速道路雖然一波多折，環評遭到撤銷，但新北市政府持續施工，一般相信最終必會獲得解決；另外，連結八里的淡江大橋，去年也已通過環境差異評估，也預計2016年動工。
　　淡海新市鎮近幾年房價確實大幅飆升，但如前面所說，以目前淡海新市鎮新成屋所使用的建材，一坪只要二、三十萬元，以成本來說，仍在合理價位之內；當然，更重要的是，放眼大台北，要找到這樣的價位的新房子其實很不容易。
　　盧表示，淡海房價能夠「低」人一等，主要是建商早期取得土地的成本低，最早一坪只12萬元上下，但過去幾年，淡海土地驚人上漲，現在已來到5、60萬元，大漲了4、5倍，且受大埔事件影響，淡海二期徵收出現變數下，預料地價今年將持續上漲，在成本增加下，建案價格不太可能向下修正。
　　劉志雄則認為，儘管官方公開唱衰房市，但就現況來看，正如多數學者認為，大台北房價較可能慢慢消風，不太可大幅回修，在此情況下，買不起市區房子的人還是會往淡海新市鎮等便宜房價區移動，淡海房價預料今年仍會持平向上。

想成為台北市居民，又因為北市房價居高不下吃不消的情況下，可以考慮淡海，其相較之下較為便宜，也是不錯的選擇



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今年房市三大趨勢 報你知

經濟日報記者郭及天／台北報導

　　房地產走十年多頭後，今年進入最多利空籠罩的一年。台灣房屋首席總經理彭培業認為，全球資金匯流與動能將決定房價走勢，未來房市投資置產將有「全球布局」、「買方謹慎選屋」與「賣方開價軟化」的三大特質與趨勢。 台北市去年多空交錯，來年對於房市，房仲業認為對於投資置產要謹慎選屋，也不要堅持價格！（聯合報攝影）

　彭培業表示，未來不動產投資除了本地以外，布局全球的資產配置，將更形重要，過去幾年房價雖然持續上漲，但還算平穩、波動不大，未來外在干擾因素漸多、資訊取得快速，各地房產價格每一季都會波動，無論在投資增值或避險考量下，增加海外不動產資金配置，將更為重要。

　長遠來看，QE退場有利美國不動產，未來全球化的資產布局更形重要，過多的資金只會造成避險需求增加，好的產品在景氣波動中才有流動性，才有人願意接手，甚至增值。這些風險低的產品，通常就是全球的一級城市、首都，此外，當地的經濟成長率逾5%，也是支撐房市的要件。

　彭培業認為，未來買方也將要更「謹慎選屋」。豪宅、高價住宅與一般住宅的房價走勢將更為脫鉤，具指標性的房屋就像一幅名畫一樣，因為其永恆性、稀有性，支撐其價值不墜，但其他一般產品的價格，則會鬆動。

　過去不動產四大元素「地段、坪數、價格、格局」之外，「用生活氛圍來找屋」逐漸成為主流，也可解決高房價迷思，讓房價扁平化，例如走出台北市，才會發現原來中南部房價便宜的城鎮住處旁，竟然還有一家這麼棒的咖啡廳，這種需求性、氛圍性的購屋想法，會重新定位不動產價值。

　此外，今年賣方的態度將更軟化、開價將更不堅持，彭培業表示，最近市場上賣方對高房價的氛圍較沒有信心，最近就遇到一個過去曾一直堅持開價每坪百萬元的屋主，最近願意接受每坪90萬元的價格，賣方價格軟化將會增加不動產的流通性。

　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，在奢侈稅持續、財稅稽查趨嚴，投資客持線退場，同時實價登錄後價格透明，議價空間變小，且因房價走高，一般民眾所得未能提升下，預料今年房價將呈現盤整格局。

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