複合商城！帶動生活機能提升 房複合商城！/簡易都更 朱立倫：應提高容積獎勵

新聞摘要

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  消費便利程度越高，越可視為房價維持一定水準或是增值的支撐指標

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】越來越多的百貨商場走向複合式商城概念，提供的服務不再僅為日常購物所需，甚至書店、影城、運動健身、超市、美食街等機能，就是為了滿足消費者食、衣、育、樂的需求。為此，台灣房屋智庫統計北台灣六大複合式商城的周邊房價與區域均價，發現周邊房價較區域均價平均高出3.5％~18.9％。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，消費便利程度越高，越可視為房價維持一定水準或是增值的支撐指標，複合式商城以多元化的機能迎合不同族群的消費者，同時拉抬附近生活圈的發展，鞏固了周邊房價，由北台灣六大商城帶來的效應便可看出端倪。

台北市的美麗華百樂園周邊1公里房價，高出區域行情18.9％。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，美麗華位於中山區和內湖區的交界，2004年甫推出便以摩天輪吸引許多目光，成為北市著名地標，且捷運木柵線延伸文湖線後，更帶領人潮湧入，亦提升大直生活機能。根據實價資訊，以該商城為中心，方圓1公里的住宅均價每坪73.5萬，相較中山區61.8萬以及內湖區52.4萬的平均單價都要高出許多。

至於新北市中和環球購物中心同樣屬於中和區的心臟地段，洪佩君分析，中和環球周邊雖然工業區環繞，也沒有捷運規劃，卻因為2005年環球商城的進駐，囊括購物、餐飲、影音娛樂和親子環境等機能，讓附近的住宅水漲船高，除了大型建商在附近推出豪宅，就連工業住宅的價格也直追一般大樓社區，周邊交易均價每坪39.4萬，高出區域行情7.9％。

 

桃園兩大複合式購物商城較區域均價高9.6％及10.3％。江怡慧表示，「北台茂、南大江」是桃園在地人的購物聖地。其中，台茂購物中心坐落於南崁的交通要道中正路連接南崁路一段，複合式經營為當地提供多樣化的消費型態，區域商家不但密集且繁榮，住宅以大樓產品居多，根據實價資訊，中正路與南崁路一帶大樓每坪均價19.9～23.2萬元。

江怡慧說，由於緊鄰南崁交流道，交通便利、且距好市多不遠，加上不少大型金融機構與商家選擇駐點於此，生活機能佳，吸引不少南移北客的目光。另外，南昌路與奉化路亦是購屋者偏好的區域，住宅大樓每坪均價18.4～21.5萬元，主要偏好的原因為，純住宅區，寧靜閒適，又屬學區、校園住宅，居住環境單純。

至於大江國際購物中心周邊房價較區域均價高10.3％。江怡慧分析，該複合式商城因鄰近工業區，因此住宅密集度不高，住宅區域以交流道下的中園路與中正東路一帶為主，中正東路上多半是老舊透天或是小型廠房；中園路則是以大樓居多，提供給工業區就業者住屋需求居多，此外，複合式商城旁的萬能科技大學周邊住宅則是以學生租屋市場佔多數。

重新開幕2年的遠東SOGO巨城購物中心，不僅帶入人潮，也帶動周邊房市。江怡慧指出，周邊房市主要路段以中央路、民權路、三民路、民生路、北大路以及民族路為主，根據實價登錄網揭露住宅大樓方面，中央路、民權路、北大路、民生路一帶仍屬1字頭房價，每坪均價在13.9~19.7萬元；三民路來到2字頭，每坪均價為20.7萬元；民族路一帶大樓則上看3字頭，每坪均價來到33.6萬元，由於房市能見度提升，該區房市後市可期。

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原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/109629/複合商城！帶動生活機能提升%20房價有撐「易漲難跌」

    新北市長朱立倫昨接受本報專訪表示，目前建商主導都更案容積獎勵，比民眾自辦改建型都更高出一倍，「不合理！」制度不利民間自辦都更，中央應鬆綁都計法令，將都更容積獎勵調整權力下放地方。

他建議，簡易都更容積獎勵若可由原先的百分之廿，提高到百分之卅到卅五，可提供民間更充分自辦都更的誘因，「我相信十年內，就能大幅改變城市裡老舊社區的面貌」。

不是爭權 政府要更積極

將都更容積獎勵調整權力下放地方，「不是爭權」，而是每個城市面臨的都更需求不同，人口密度高、移入人口多的大台北地區，需要更高的容積獎勵，「不同城市不應都用同套標準。」

解決居住正義，新北市府近幾年積極推動簡易都更，去年十一月，新北第一件簡易都更在汐止推出，目前已開始施工，昨天第二個成功案例在板橋動土，兩案相距不到半年，較傳統都更步調快上多。

朱立倫表示，都市更新牽涉「土地合理使用效益」和「民眾居住安全」，任何都市發展都是由內而外，因此生活機能較完善的市中心，多為高密度老屋，新建房屋被迫不斷往都市外圍發展。

他舉例，新北市約一百五十萬戶房屋，逾半數屋齡廿年以上，卅年以上老屋也多達五十七萬戶，朱立倫強調，這種情況下，「政府當然要更積極推動都市更新」。

朱立倫說，傳統都更所需土地面積大，且完全由建商主導，老舊公寓難獲建商青睞、整合困難，「都更往往花上好幾年，甚至十幾年時間也不一定成功」。

限制容獎 導致誘因不足

新北市推動的簡易都更，把基地面積放寬為五百平方公尺，「面積約是傳統雙併公寓大小」，容積獎勵百分之廿，讓有意願原地改建的老公寓住戶，也有能力自辦都更。

他說，五層樓老房子可改建成八到十層電梯公寓，住戶換新厝，還可住進更多人，「讓都市土地合理使用，更符合都市防災及居住安全的要求。」

「新北推動簡易都更面臨的最大問題，是中央限制容積獎勵，導致誘因不足，民眾裹足不前」，朱立倫說，政府無財力為民眾改建老屋，但有容積獎勵的政策工具可以幫助民眾，就應好好利用。

據他了解，內政部預定明年七月一日實施的都市計畫法施行細則，規定都市更新容積獎勵上限是百分之五十，簡易都更等老舊公寓改建容積獎勵仍僅百分之廿。

「為何建商主導的都更案，比民眾自辦的改建型都更多百分之卅容積獎勵？我認為不合理！」他建議，簡易都更容積獎勵應提高到百分之卅到卅五，提供民間自辦都更充分的誘因。

朱立倫表示，他有許多住在老舊公寓的朋友，「想都更住新厝，看到複雜冗長的手續都卻步。」

基地小 優點就在快速

新北推動的簡易都更因基地小、戶數單純，優點就在「快速」，只要住戶全部同意，後續程序可很快完成；在汐止的全台首例，從申請到動土不到三個月，昨天動土的板橋案，也是申請半年內就動土。

當大台北地區捷運全面建設之際，朱立倫認為，捷運站周邊與捷運沿線，都應大幅度推動包括簡易都更在內的各種都市更新，讓大眾運輸與都市更新共創最大的經濟效益。

  

複合商城生活便利 周邊房價有撐 / 企業獲利飆 台股攻馬英九防線

（中央社記者韋樞台北26日電）台灣房屋智庫統計北台灣美麗華、中和環球購物中心、桃、竹等六大複合式商城的周邊房價與區域均價，發現生活機能愈強，商城周邊房價較區域均價平均高出3.5%到18.9%。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，消費便利程度越高，房價愈能維持或增值，複合式商城以多元化的機能迎合不同族群的消費者，同時拉抬附近生活圈發展，鞏固周邊房價，由北台灣六大商城帶來的效應便可看出端倪。
江怡慧指出，台北市美麗華百樂園周邊 1公里房價高出區域行情 18.9%，主要是美麗華以摩天輪吸引許多目光，成為北市著名地標，且捷運木柵線延伸內湖後，更帶入人潮，也提升大直生活機能。
根據實價資訊，美麗華商城方圓1公里的住宅均價每坪73.5萬元，相較中山區 61.8萬元以及內湖區52.4萬元的平均單價高出許多。

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新北市中和環球購物中心同樣屬於中和區的心臟地段。江怡慧分析，中和環球周邊工業區環繞，也沒有捷運規劃，卻因為2005年環球商城的進駐，囊括購物、餐飲、影音娛樂和親子環境等機能，讓附近的住宅水漲船高，除了建商在附近蓋豪宅，連工業住宅的價格也直追一般大樓社區，周邊交易均價每坪 39.4萬元，高出區域行情 7.9%。
桃園兩大複合式購物商城「北台茂、南大江」較區域均價高 9.6% 及 10.3%。她表示，台茂購物中心坐落於南崁的交通要道中正路與南崁路一段，複合式經營為當地提供多樣化的消費型態，區域商家密集熱鬧，住宅以大樓產品居多，實價登錄資訊顯示，中正路與南崁路一帶大樓每坪均價19.9萬元到23.2萬元。
重新開幕 2年的新竹遠東SOGO巨城購物中心人潮也帶動周邊房市。她說，周邊房市主要路段實價登錄揭露住宅大樓方面，中央路、民權路、北大路、民生路一帶屬 1 字頭房價，每坪均價在13.9萬元到19.7萬元；三民路約2字頭，每坪均價20.7萬元；民族路一帶大樓上看 3字頭，每坪均價約 33.6萬元。1030525

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  台股企業首季交出營運好成績，掀起內外資法人上調2014年全年獲利風潮。凱基投顧指出，台股企業全年獲利上看1.54兆元，將打破歷史紀錄；在台股攻上9,000點後，法人高喊下個目標直指「馬英九防線」，此指馬總統2011年2月8日連任前的9,220點。

凱基投顧台股策略分析師張明祥指出，晶圓代工、手持式裝置上游零組件、IC封測、工業電腦、太陽能、自行車等次族群，首季獲利表現均較市場先前估計更優。放眼第2季至下半年，晶圓代工、手持裝置相關企業仍在趨勢浪頭上，獲利動能不衰。台股上市櫃企業去年的獲利約1.5兆元。

高盛證券亞太區經濟研究策略團隊則看好，台灣將是亞太股市中的一尾活龍。高盛亞太區首席策略分析師慕天輝（Timothy Moe）、亞太策略分析師劉勁津指出，雖然台股過往5月到9月表現較疲軟，「但今年可能很不一樣！」台股受惠全球總體經濟向上循環，加上今年以來獲利水準持續上調，高度看好台股全年維持強勢表現，指數目標維持9,800點高標。

外資圈目前對台股今年指數目標價平均值約在9,300點，已經隱含突破9,220點障礙意圖，甚至可望超越馬總統2008年上台時的9,309點。

某外資券商交易室主管形容，馬總統過往對資本市場立場偏保守，像是二代健保、證所稅等政策，均導致外資對台股持股部位低於應有水位。但此情況從去年起轉變，政府除促進兩岸關係更加和緩外，資本市場政策也轉為較活潑態度，激起國際資金重新擁抱台股。

高盛看好台股，也表現在投資決策中，在亞太區十檔首選買進名單中，台股公司就占一半，入列的企業分別是：台積電、日月光、大立光、景碩與台達電。

電梯華廈換屋價 北市4千萬、新北2500萬內為主流 / 美消費信心強 股市還會漲

住宅本身擁有電梯的大樓及華廈是許多換屋族的首選，永慶房產集團根據2014年1至4月雙北市換屋族的成交資料發現，入主台北市擁有電梯的大樓及華廈的換屋族成交價格帶以2500萬元至4000萬元的占比最高為31.6%，新台北市的成交價格帶以1500萬元至2500萬元的占比43.4%最高。
永慶房仲網根據2014年1至4月2500萬元至4000萬元的電梯大樓及華廈的累積點閱量發現，台北市熱門行政區域以大安區、文山區、內湖區為前3大熱區，此3區的點閱量加總占全台北市的40%。
永慶房產集團房仲網 高川婷資深經理表示，台北市2500萬元至4000萬元的電梯大樓及華廈點閱熱區第一名是大安區(占比13.5%)，此區是台北市人口最多的行政區，區內有完善的捷運網絡包含文湖線及信義線，橫向的孝東路三段、四段有眾多百貨公司、商場，商業機能發達，縱向的敦化南路貫穿南北，雖然大安區是全台灣房屋單價最高的區域，平均每坪開價高達105.6萬元，可購得坪數33.2坪為全台北市最小、屋齡也是全台北市最高屋齡的24.8年，但擁有文教、商業、交通優越條件於一身的大安區還是台北市的首選。
另外，排名第二的是文山區(占比13.5%)，主要因為該區房價親民，平均每坪開價為58.6萬元，為全台北市2500元至4000萬的電梯的大樓及華廈價最低的行政區域，雖然該區單坪開價最低但能購得坪數為57.6坪，為全台北市最大，該區域的生活環境良好，近大安區，物美價廉，房價相對低廉且離東區市中心也不遠，環境單純且交通機能完善，成為熱門區域並不意外，文山區平均屋齡約8.2年。

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內湖區(占比12.7%)，區內有內湖科技園區及各大電視台及傳播媒體的進駐，提供了大量的工作機會，另外，該區內的捷運文湖線及國道1號提供了便捷的交通，讓內湖區也站上探花位置，內湖區平均每坪開價為68.4萬元，平均屋齡約10.7年，購得坪數為48.9坪。
高川婷建議，在台北市有多次換屋經驗或家中子女已成家、離巢的資深換屋族，由於對室內空間、房數的需求下降，但醫療、休閒需求大增，可優先考慮大安區；而家中有新成員到臨的年輕換屋族，則可選擇文山區、內湖區。
至於新北市1500萬元至2500萬元電梯的大樓及華廈。從網路點閱資料來看，新北市此總價帶點閱數最高的3大行政區，分別為板橋區、新莊區、中和區。此三大熱門區域的屋齡，發現皆高於新北市平均屋齡9.8年，購得坪數也都低於新北市平均48.6坪，雖然新北市有包括如淡水、三峽、林口等新興區域，多數民眾仍關注擁有生活機能完整的區域。
新北市板橋區1500萬元至2500萬元電梯的大樓及華廈點閱數在2014年奪冠，平均屋齡10.6年，平均單價41.3萬元，可購得坪數為41.3坪，板橋區的商圈、交通都已成熟，是值得換屋族考慮選擇的區域。排名第二的中和區，該區除了有原本的捷運中和線及國道中和交流道，接續的環狀捷運也在施工中，中和區不失為換屋族可考慮的區域，此區平均屋齡10.5年，平均單價48.7萬元，可購得坪數為40.3坪。
至於排名第三的新莊區(占比9.7%)，平均屋齡9.4年，平均單價43.3萬/坪，可購得坪數為45.3坪，因新莊區擁有新莊副都心重劃區、頭前重劃區開發議題，加上三捷與北市、桃園等地快速緊密連結，機能逐漸完整，也成為換屋族群列入考慮購屋的熱門區域。
高川婷指出，目前雙北市陸續都有捷運完工及興建計畫，建議換屋族在轉換物件標的時還是要以總價預算為基礎，再搭配需求的居住環境、學區考量、工作地點、附近生活機能及周遭醫療資源作為參考；由於目前台灣經濟仍處於低檔，央行短期內升息機會相當低，民眾換屋負擔並不會加重，建議目前有意換屋者，應把握機會，加緊看屋腳步，相信不僅可在房市回歸正軌前，一圓入主雙北的換屋夢，更可坐享未來房產隨經濟復甦而上漲的增值效益。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E9%9B%BB%E6%A2%AF%E8%8F%AF%E5%BB%88%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E5%83%B9-%E5%8C%97%E5%B8%824%E5%8D%83%E8%90%AC-%E6%96%B0%E5%8C%972500%E8%90%AC%E5%85%A7%E7%82%BA%E4%B8%BB%E6%B5%81-044237801.html


 投資策略師說，股市本益比傾向與消費者信心同步起伏，而近來美國消費者信心攀至多年來的高水準，將可在未來幾年繼續大幅推升美股。

巴隆周刊報導，富國資本管理公司首席投資策略師包森（James Paulsen）指出，根據他的研究，標普500指數與密西根大學消費者信心指數有密切的相關性，以過去四季盈餘計算的標普500本益比，從1960年代以來與信心指數大體上呈現同步走勢。

包森說，在「搖擺的1960年代」投資人願意以高達20倍的本益比買股票，但1970年代本益比跌至個位數，因為消費者信心受到高通膨與高失業的夾擊。

到1980年代，前景一片光明，信心與股市齊揚（除了1987年10月的股市崩盤帶來的恐慌外）。

本益比在1990年代再度與信心同步上升，直到「非理性榮景」在2000年把本益比推至約30倍。進入21世紀本益比和信心穩定滑落，到2007-08年金融危機跌至谷底。

包森指出，此後迄今美股本益比才從13倍升到約16倍，而消費者信心指數則從50幾攀至80-85，仍遠低於2000年代初三位數的高峰。

包森說，美股在金融危機時重挫到遠低於長期趨勢的水準，至今只回升約一半。以當前的情況，美股還大有可為，因為消費者信心改善將引領股價繼續上漲。

目前拖累信心的主要因素是，實質所得已有十幾年未見成長。

雖然失業率從雙位數大幅降至4月的6.3%，工作年齡人口的就業比率仍維持在接近衰退時的低點。

不過，包森認為企業投資已出現復甦跡象，將可促進就業成長；同時聯準會結束量化寬鬆（QE）可望提振信心，因為低利率意味蕭條和通縮，從超低水準正常化的利率不致傷害股市投資人信心。

但包森並未鐵口直斷股市前景一片大好，只含蓄表示美股短期有小幅攀升的潛力。

他預測標普500年底的目標是2,000點，約比上周五的新高收盤價高5%。

前進大馬當房仲 年薪破百萬 / 說明示範區 江玲君：帶動經濟的藥引

（中央社台北23日電）赴海外工作受矚目，房仲人員前進馬來西亞，目前年薪約新台幣120萬元。馬來西亞中文可通、物價較低，是求職者拚第一桶金的選項。

畢業季來到，新鮮人陸續投入職場，近年來赴海外工作已成顯學，求職者赴海外工作意願極高。根據人力銀行調查，高達5成4新鮮人有意前往海外工作，而最想前往海外工作地點，以大陸港澳為首選，其次新加坡及美國。
台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫提醒，雖然這些國家提供較高薪水，但生活住宿費用也相對較高。

我覺得台灣房屋提供的資料內容很值得分享，希望大家會喜歡我推薦的文章

方彥夫說，同樣是海外工作，近年火紅的馬來西亞是更好的工作選擇，因為大馬有高達25%華人，中文可通，能減低海外工作的思鄉之情；且大馬物價較低，相對於台灣房屋提供的優渥薪資福利，求職者絕對能在短時間內存到第一桶金。
他表示，台灣房屋國際資產中心吉隆坡分公司台籍幹部饒乃軍，今年27歲，2011年退伍後即選擇至台灣房屋擔任房仲業務，當公司徵選外派吉隆坡業務時，饒乃軍即雀屏中選，2012年10月開始派駐大馬，目前年薪約120萬元(含獎金)。
饒乃軍表示，時下年輕人喜歡「打工度假」，到海外農場、牧場或餐廳工作，雖然能夠增加生活經驗，但工作內容並無法對日後職場加分。
相較之下，他能夠在海外的台灣企業工作、服務來自台灣的客人，而且接觸的多為高資產客戶，互動過程中學習到的事務，絕對超出同輩。
談到年輕人困於22K有志難伸，饒乃軍建議，不妨轉職海外房仲業務，拓展視野增加歷練，辛苦汗水將化為日後的甜美果實。1030523

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E5%89%8D%E9%80%B2%E5%A4%A7%E9%A6%AC%E7%95%B6%E6%88%BF%E4%BB%B2-%E5%B9%B4%E8%96%AA%E7%A0%B4%E7%99%BE%E8%90%AC-101023661.html

  行政院南部聯合服務中心執行長江玲君昨天說，自由經濟示範區是帶動經濟的「藥引」，政府推動自由化及市場開放的重要政策，也是為加入TPP與RCEP的基礎作準備。

由南服中心舉辦的「自由經濟示範區」高雄說明會昨天在鹽埕區高雄國際會議中心登場；江玲君說，政府相關說明會逾200場次，獲得許多建議，也了解其中不少誤解與扭曲。

「經濟示範區特別條例草案」尚卡在立法院待審，昨天的說明會吸引約400名民眾與會，國發會副主委陳建良主持，江玲君及立委黃昭順出席；部分反示範區者持海報在場外呼口號表達反對立場，場內問答氣氛熱絡。

江玲君指出，經濟示範區對全世界開放，與兩岸服貿無關；對中國大陸部分，不開放大陸勞工、不開放大陸醫事人員、不開放大陸大學參與，不開放管制農產品內銷，不進口黑心劣質原料。

江玲君說，示範區涵蓋六海一空自由貿易港區及屏東農業生技園區、高雄港、安平港；隨著高雄港成為倫敦金屬交易中心LME遞交港，加上示範區智慧物流模式，可望吸引投資。

北市換屋難 總價高新北1倍 / 美經濟持續擴張 雙率看升

換屋族想進入北市精華區置產，必須花較多資金，才能買到坪數較小、屋齡較久的窩；反之，花較少的預算，卻能在新北市一線區域，換到坪數較大、屋齡較新的物件。根據房仲業者統計，北市換屋族成交價格帶以2,500∼4,000萬的占比最高達31.6％，新北市則以1,500∼2,500萬的占比43.4％最高，兩者總價價差近1倍。
台北居大不易，不僅首購族望屋興嘆，連換屋族都大嘆高房價的壓力！永慶房產集團統計旗下房仲網1∼4月雙北市換屋族的成交資料，入主北市電梯大樓及華廈的換屋族，成交價格帶以2,500∼4,000萬的占比最高為31.6％，其次為1,500∼2,500萬占比27.1％，4,000萬以上占比也有23％。
新北市部分，以1,500∼2,500萬占比43.4％最高，1,500萬以下占比也高達42％，總計2,500萬以下物件，占換屋族比重逾8成。
進一步分析2,500∼4,000萬的電梯的大樓及華廈的累積點閱量發現，北市熱門行政區域以大安區13.5％、文山區13.5％、內湖區12.7％為前三大熱區，此三區的點閱量加總占全台北市的4成。永慶房仲網資深經理高川婷表示，大安區是全台灣房屋單價最高的區域，平均每坪開價高達105.6萬，可購得坪數33.2坪為全台北市最小、屋齡則是全台北市最高的24.8年。
文山區屬北市外圍區域但房價親民，平均每坪開價為58.6萬，為全台北市2,500∼4,000萬的電梯的大樓及華廈價最低的行政區域，雖然該區單坪開價最低但能購得坪數為57.6坪，為全台北市最大。

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新北市1,500∼2,500萬電梯的大樓及華廈，點閱數最高的3大行政區，分別為板橋區17.3％、中和區12.4％、新莊區9.7％。高川婷表示，板橋區在此總價帶平均屋齡10.6年，平均單價41.3萬/坪，可購得坪數為41.3坪；中和區平均屋齡10.5年，平均單價48.7萬/坪，可購得坪數為40.3坪；新莊區平均屋齡9.4年，平均單價43.3萬/坪，可購得坪數為45.3坪。

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　美國10年期公債殖利率去年底短暫站上3%後就開始下滑，5月中一度跌破2.5%，為過去十個月所未見，市場期待的強勢美元趨勢也不明顯，2014年至今，金融市場表現似乎與先前預期有所出入。

　　從美國聯準會主席葉倫早先談話來看，市場多預期2015年春天可能是美國首次升息時點，但我並不認為美國公債利率會因此大幅彈升。

　　甫公布的聯準會利率會議紀錄顯示，現階段美國並無立即的通膨壓力，聯準會不須加快升息步伐，雖然4月失業率已降至6.3%，但聯準會參考更多數字作為裁定就業市場是否改善的依據，包括：勞動參與率、薪資成長、長期失業率、勞動力雇用情況參考U6失業率。

　　所謂的U6失業率，是一種最廣義的統計數字，涵蓋因經濟原因而從事兼職工作的人口，若從這部分來看，不僅高於過去市場所熟知的失業率，且儘管有所改善，但仍較2008年經濟衰退前來得疲弱，這也是為什麼聯準會持續關注就業市場發展的原因。

　　然而，就業市場確實在改善當中，美國的經濟仍然穩健，尤其是代表美國主要經濟活動的消費者支出隨著所得提高而增加，這樣的動能可望延續一段時間。

　　美國經濟持續擴張遲早會推動聯準會進入利率正常化階段，預期美國公債殖利率會緩步上升，強勁內需消費可望抵消利率上升帶來的負面影響，不須太擔憂利率上揚衝擊美國經濟成長動能，反而能降低資產泡沫問題。

　　這樣的經濟復甦將帶動美元長線上漲，但今年來美元表現卻相對歐元弱勢，主要是因為市場樂觀看待歐元區經濟自谷底復甦，加上像西班牙、義大利這些邊陲國家公債殖利率在成熟國家中仍具高殖利率的優勢，歐洲的國際收支順差不斷成長，推動資金持續湧入歐元資產。

　　歐元區經濟持續有一些正面消息傳出，企業及消費者信心持續改善，貨品及服務的進口也超越出口，帶動經常帳回到盈餘的水準，德國更是歐洲國家中的亮點。

　　邊陲國家財政狀況也有轉佳的現象，但那些受歐債危機衝擊較深的國家卻因工資及內需不振而壓抑物價，歐元區整體通膨已低於歐洲央行2%的目標水準一段時間，若人民因為預期物價會持續下滑而延後消費，可能壓抑經濟復甦的腳步，我關注的是歐元區的成長力道能否延續。

　　歐洲央行的資產負債表已因銀行業償還長期再融資操作貸款(LTRO)而萎縮，若不再祭出政策改善恐造成通貨緊縮陷阱，國際貨幣基金總裁拉加德4月時便敦促歐洲央行放鬆貨幣政策，歐洲央行總裁德拉吉也在5月利率會議上表示已準備採行政策。

　　整體而言，至少歐元區未來一至兩年不會像聯準會那樣準備轉向緊縮，歐元區將長時間維持在低利率環境中，加上經濟成長相對弱於美國，這些都是我預期美元中期仍將相對歐元升值的重要原因。

Q1赴日買房 年增120％ / 高雄77期重劃區 6月起禁建禁轉

【張菱育、鄒雯涵╱綜合報導】台灣政府積極打房，加上東南亞國家動盪不斷，相對政經情勢穩定的日本，因有高租金投資報酬率的優勢，成為高資產族前往投資的地區，據日本信義統計內部成交資料，今年第1季國人至日本購買房產共125件，平均每天成交1.4件，總銷約19億元台幣，較去年同期的61件成長120％。

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日本信義近3年成交狀況

套房2房受歡迎

全球房地產指南（Global Property Guide）統計，日本租金報酬率5.53％居全球主要國家之冠，而據日本不動產經濟研究所統計，2014年東京都住宅大樓，3月單價每坪約72.3萬元台幣，較2月的70.2萬元上揚3％。
日本信義社長何偉宏表示，日本從申奧成功後，不僅經濟快速增溫，相對穩定的政經環境成為高端投資者的首選，就算消費稅從5％調漲至8％，但銷售仍穩定成長，這股買氣從春節開始持續發酵，只要物件地點、屋況佳，成交就很快速。
21世紀不動產董事長王福漲表示，今年東京詢問度增加3成，又以套房、2房最受國內買方歡迎，平均價格約1000萬元，均以長期投資收租為主。

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2014年東京人最想居住的車站排名

我覺得台灣房屋提供的資料內容很值得分享，希望大家會喜歡我推薦的文章

吉祥寺周邊最夯

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，海外投資以日本和英國的詢問度最高，但台灣人買東京房產貸款條件較嚴，如果地點在都心23區內，總價900萬元以上、10坪以上產品，核貸的機率較高。另據日本Recruit Sumai Company調查2014年東京人最想居住的車站點，由東京都西側最大商業及住宅區的吉祥寺奪冠。

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原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140523/35848160/applesearch/Q1赴日買房年增120％

　88快速道路旁、接近國道一號五甲交流道的高雄77期重劃區，面積廣達34公頃，今年年底即將進行重劃，高雄市政府地政局長謝福來昨（22）日表示，區內土地從6月1日起，禁止新建及買賣過戶移轉，到104年11月底才解除限制。

　　謝福來說，77期重劃區在縣市合併前因採取區段徵收，導致地主抗爭而延宕，後來改用公辦重劃，提高地主取回土地比例後，才獲得全部地主的同意。

　　目前正在進行區內地上物查估補償，以及工程規畫設計；根據平均地權條例第59條規定，從今年6月1日起公告禁限建措施，禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物的新建、增建、改建、或重建等，為期1年6個月，直到104年11月底。

　　他指出，佔地34公頃的77期重劃區，剛好位於國道一號五甲系統交流道及88快速道路鳳山交流道之間，對外交通相當便利，今年底重劃後，將釋出18公頃可建築用地，帶動新一波的建築熱潮。

東南亞動盪 資金湧進日本房市 / 避免央行盯上 豪宅貸款降溫

工商時報【記者方明╱台北報導】

台灣政策打房，加上東南亞國家動盪不斷，政經情勢穩定的日本，挾著高租金投報率，成為高資產階級資金避風港；日本信義今年第1季成交125件，平均每天成交1.4件，總銷金額達65億日幣（約19億台幣），較去年同期成長1.2倍。
根據日本不動產經濟研究所統計，2014年日本首都圈住宅大樓市場，3月每坪單價約241萬日圓，較2月234萬日圓上揚3％，成交戶數方面3月4,641戶，較2月2,651戶成長75％，成交總額2,400億日圓更比2月的1,300億日圓成長84％。
日本信義表示，目前1場說明會來人數約60∼70人，1個月平均成交40∼50件，平均總價約5,000∼7,000萬日圓；今年第1季成交件數已達125件，平均每天成交1.4件，總銷金額達65億日幣（約19億台幣），較去年同期成長1.2倍。
日本信義何偉宏社長表示，日本租金報酬率5.53％位居全球主要國家之冠，日本信義有不少客戶就是用房租以房養房，一出手就是4∼5間，把買房當作存日幣，這些因素都促使日本房市持續加溫。

台灣房屋機場捷運店，航空城專業投資研究中心團隊，服務專線03-3842020

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，日本不動產受惠振興經濟方案與量化寬鬆政策效應，加上東京住宅目前每坪平均單價僅新台幣130∼160萬元，相較香港300∼400萬、新加坡215∼250萬元有明顯價格優勢，吸引外資爭相進場。

僅2013年4∼8月短短不到5個月時間，來自美國、新加坡與香港的資金即購買超過新台幣832億元的東京資產，受惠本土與國際資金持續加碼下，預估2014年日本不動產市場規模將達新台幣1.5兆元、年成長率超過25％，外資佔比更將由2013年的13％大幅成長至20％。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E6%9D%B1%E5%8D%97%E4%BA%9E%E5%8B%95%E7%9B%AA-%E8%B3%87%E9%87%91%E6%B9%A7%E9%80%B2%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%88%BF%E5%B8%82-220158815--finance.html

財金部會嚴格控管豪宅貸款，央行官員指出，近來豪宅市場已冷卻，放款案件跟著下降，平均貸款成數則介於5.5至5.7成之間。

　　據了解，近來已有高總價的豪宅淪為法拍屋，銀行業者說，豪宅出現法拍屋是否為房市反轉警訊，仍有待觀察；但考量授信風險，及避免被央行「盯上」，各行庫都儘量不做豪宅貸款，「尤其是整批豪宅」。

　　官員說，數據顯示，近來豪宅貸款量已出現趨勢下降，主要是建商態度趨保守、不再大量推案，「建商也有風險意識、他們也怕手中有太多餘屋。」

　　銀行業者指出，因國內房價處於高點，加上豪宅總價動輒7,000、8,000萬，甚至1、2億元，銀行儘量避開豪宅貸款，除壓低貸款成數至5成左右、利率加碼也跟著拉高，較一般房貸利率高出1碼（0.25個百分點）。

　　行庫主管表示，銀行在承做豪宅貸款時，首要考量座落地點，以台北市精華地段為例，因有十足擔保，貸款成數最高6成，貸款人若是優質客戶，銀行還是願意承做。

　　但是業者強調，由於國內房價已處於高檔，銀行在估價更趨謹慎，除不提供寬限期，並透過壓低成數、貸款利率等降低授信風險。

　　某大行庫即指出，依央行規定，雙北市管制區的高價住宅最高成數為6成、利率2%起跳，惟該行規定比央行嚴格，最高成數僅5成，利率則比一般房貸利率高1碼。若以該行一般房貸利率2.52%至2.77%起跳，豪宅貸款利率恐突破3%，至3,02%左右。