QE退場 美國房市仍然看漲

【聯合報╱台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱】美國聯邦銀行持續縮減購債規模，資金供給減少，利率確實有上漲的潛在風險。
但美國貸款利率仍將維持相對低檔，利率上升對美國不動產持有者的利息負擔影響有限，對淨資產族群利息所得還有幫助，因此，今年美國不動產仍將穩健上漲，主要都會區的空置率將持續下滑，租金水準止跌回升。
美國30年期固定利率貸款從2006年6月利率達到波段高點，至2012年11月下滑至歷史低點，下滑幅度達340個基點。但已開發國家自1980年以來，長期公債殖利率也持續下滑，2006年至2012年間因各國增加貨幣供給、引導利率的下滑是這波長期趨勢的延伸。隨著全球經濟成長動能趨緩、通貨膨脹的隱憂消弭，未來全球利率維持相對低檔將成為常態。
由於美國房屋貸款中，80%比重採固定利率，當利率水準提高時，對該類貸款債務人影響相對有限。以2012年美國家戶貸款支付總額8220億美元預估，貸款利率每升高100個基點，每年貸款支付額僅會增加540億美元、僅微幅提高6.6%。
相較英國房屋貸款中約70%為採用浮動利率的方案，相同利率調升水準，英國每年家戶支付貸款總額將增加180億美元、提高幅度超過18.9%。美國多數房屋貸款皆採用固定利率的環境，利率上升對多數房屋持有者的利息負擔影響有限，不至於出現賣屋求現的窘況。
已開發國家包括美國、英國與歐盟為挽救積弱不振的經濟，相繼自2007年起陸續祭出各類型量化寬鬆政策，藉由大量印鈔壓低資金成本，主要受惠者其實是各國政府。
統計美國、英國與歐盟等已開發國家，自2007年起至2012年底受惠超低利率，合計節省的利息費用達1.6兆美元；同期間已開發國家中仰賴利息收益的家戶卻因此損失約6300億美元利息所得。一旦利率走升，對淨資產家戶的利息所得反而有效益。
即便經歷2008年次貸風暴衝擊，美國各主要都會區商用不動產需求仍持續成長、空置率下滑；亞利桑那州鳳凰城當地零售商場空置率，從2011年底12%至12.5%、下滑至2013年第3季的不到10.5%，洛杉磯零售商場空置率更僅不到5.5%，各主要都會區零售商場租金行情止跌回升，QE退場的冷風，難以吹熄美國不動產的成長動能。

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